Расторжение договора аренды
К сожалению, нарушение условий соглашения и неисполнение его полностью — явление, распространенное в отечественной практике. Подобные ситуации, в том числе, достаточно часто возникают в рамках действия договоров аренды недвижимости (жилые квартиры, офисные помещения, складские площади), аренды другого недвижимого и движимого имущества. Как правило, урегулировать конфликт сторонам удается только при участии профессионального юриста.
Основания привлечения к ответственности и освобождения от нее.
В качестве меры, обеспечивающей реализацию сделки, выступает установленная Законом и договором ответственность. Она наступает при неисполнении обязательств по договору аренды.
Наиболее распространенным деликтом со стороны арендаторов считается невнесение или неправильное перечисление оплаты за арендованное имущество. Следует учесть, что при систематичности таких просрочек и ошибок у арендодателя появляется право на расторжение договора. Кроме того, он может требовать возврата имущества, если установит факт использования его не по назначению. Ответственность арендодателя наступает при передаче предмета аренды со скрытыми дефектами, о которых арендатор не знал.
Участник сделки может подвергнуться ответственности в форме финансовой санкции (неустойка).
Либо результатом неправомерного поведения Стороны будет расторжение договора аренды с одновременным возмещением убытков и уплатой неустойки.
Гражданское право предусматривает принцип вины. Это означает, что сторона, нарушившая соглашение считается виновной, если не докажет обратное.
Освобождение от ответственности допускается при наличии форс-мажора.
К таким обстоятельствам относят:
- природные, техногенные катастрофы;
- войны, введение чрезвычайного положения.
Расторжение договора аренды
Юристы различают понятия прекращения и расторжения соглашения.
Прекращается договор:
- при истечении его срока, если договор не содержит условий об автоматической пролонгации;
- по соглашению сторон.
Расторгнуть соглашение можно в одностороннем порядке при наличии соответствующего условия в тексте договора. Поэтому самым важным является согласование текста с участием специалиста до подписания договора аренды.
Кроме того, гражданским законодательством предусмотрено право расторжения договора аренды в судебном порядке.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
При возникновении споров стороны направляют друг другу письменные претензии. Как правило, срок рассмотрения не превышает месяца, но в договоре может устанавливаться и меньший период.
Разрешение споров осуществляется в судебных органах по месту регистрации ответчика. Предприниматели и юридические лица решают возникший конфликт в Арбитражном суде. Как правило, представительство интересов в суде осуществляют профессиональные юристы.